案情回顾：

 2014年4月20日，宋晓敏与海微公司签订《房屋租赁合同》，承租青岛市市南区港中路26号多处门市房产。该合同约定了承租的房屋及租金，租期均为12年，均载明租期内租金已经在签订合同之前全部由宋晓敏账户转账付海微公司指定账户。

 2016年6月28日，人民法院一审判决，1、海微公司于判决生效后十日内偿还招商银行青岛奥帆支行借款本金人民币2200万元、利息1006500.01元；2、招商银行青岛奥帆支行就上述给付款项对海微公司抵押的青房地权市他字第2××1号《房地产他项权证》项下抵押房产处分所得价款享有优先受偿权。

 在该案执行过程中，宋晓敏作为承租人向人民法院提出执行异议。异议被驳回之后，宋晓敏又向人民法院提出执行异议之诉。异议之诉历经一审、二审、再审等程序，最终由于宋晓敏不足以证明其在2014年4月24日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋，其异议请求被悉数驳回。

 法律规定：

 一、《中华人民共和国民法典》

 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

 （一）建筑物和其他土地附着物；

 （二）建设用地使用权；

 （三）海域使用权；

 （四）生产设备、原材料、半成品、产品；

 （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

 （六）交通运输工具；

 （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

 第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

 第七百二十五条  租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

 二、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)。

 第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

 （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

 （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 案件分析：

 我国《民法典》第二百二十九条规定，该条规定确立了“买卖不破租赁”规则。为了保持维护稳定的租赁关系，保护承租人的利益，“买卖不破租赁”规则实际上突破了合同相对性，赋予租赁权对抗第三人的效力。但有原则就有例外，我国法律同时对于“买卖不破租赁”规则的例外做出了明确规定。如果房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形下，将不再适用“买卖不破租赁”规则。

 本案中，虽然承租人宋晓敏签署了《房屋租赁合同》，并且已将租期内租金全部支付给出租人。但承租人基于租赁合同所享有的承租权本质上属于债权，债权属于相对权，不具有排他效力和绝对效力。而抵押权经过《民法典》第四百零二条的抵押登记后，具有对世效力，可以对抗第三人。由于其租赁的房屋在2014年4月24日已设定抵押权，宋晓敏无法证明抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有租赁房屋，遂其诉请无法得到人民法院的支持。

 在经济社会高速发展的今天，不动产租赁在人们日常生活中已颇为常见；在商业用途的生产、经营中，房屋租赁更是承租人的一项较大成本投入。作为承租人应在租赁前要对房屋等租赁物做必要的调查与了解，确认出租人的房屋不存在权属争议或瑕疵，包括抵押在内的权利负担。如有必要还需到相关职能部门对相关信息进行核查，避免不必要的争议，从而保证承租人自身的生产经营的稳定。

 供稿来源：重庆丽达律师事务所